Los valores de los bienes raíces estan bajando. Y ahora, ¿qué hacemos?
Este pasado
martes 9 de mayo de 2017 la Cámara de Comercio de Puerto Rico celebró una
conferencia con el tema de “Retos y Oportunidades en los Bienes Raíces en
Puerto Rico”. En esta conferencia tuve el privilegio, representando a los
tasadores en Puerto Rico, de participar como parte de un panel que incluía además
un economista, un constructor, dos banqueros y un corredor. En el panel de
cierre, junto con el Dr. Graham A. Castillo Pagán, de Estudios Técnicos,
Inc., tuve la oportunidad, de presentar
mi punto de vista sobre cuáles son los retos y cuáles son las oportunidades en
la industria de los bienes raíces. Mi presentación incluyó los 6 determinantes
del valor de los bienes raíces que ya le presenté en mi blog del 13 de abril de
2017 y seguí con una serie de gráficas y tablas en los que presento mi análisis
en las tendencias de unas 4,439 ventas comparables para los últimos 10 años en
el Municipio de Autónomo de Caguas. Las ventas comparables fueron obtenidas en
el servicio de comparables que todos conocemos como “Abreu”. Escogí el
municipio de Caguas para hacer el análisis porque considero que Caguas es un
municipio en el que hay de todo y que lo considero un buen representante de lo
que pasa en todo Puerto Rico en cuanto a bienes raíces se refiere. Luego
terminé con mi opinión sobre los retos y oportunidades en la industria de los
bienes raíces. A modo de refrescarle lo que yo creo que son los 6 determinantes
del valor de los bienes raíces se los presento nuevamente a continuación con
una idea de donde estamos en cada uno de ellos.
• Actividad económica: Pronóstico de
-1.98% de crecimiento en la actividad económica para el 2017 y hasta -4.0% en
los próximos años.
• Cambio poblacional: En el 2016 la
disminución fue de -1.8%. Se espera que esta tendencia siga en los próximos
años.
• Creación de empleos: Pronóstico de
reducción de 14% ó 18,000 empleos en el gobierno en los próximos 5 años.
• Ingreso disponible: Nuevos
impuestos, reducción en las pensiones y pérdidas de capital de los bonistas
locales afectarán negativamente el poder adquisitivo de todos los
puertorriqueños.
• Intereses en el mercado hipotecario:
Los intereses hipotecarios aumentaron en el 2016. Los banqueros hipotecarios
están esperando otros aumentos antes de que finalice el año 2017.
• Inventario de propiedades: El
inventario de propiedades reposeídas sigue aumentando.
Las primeras
tres gráficas que presenté son las siguientes:
La siguiente
tabla presenta en forma resumida la misma información de la gráfica de Precio o
Dólares Por Pie Cuadrado, por rango de precios, tanto para los últimos 10 años
como para los últimos 3 años también para el Municipio de Caguas.
Como podrán
observar, durante los últimos 10 años los precios (dólares) por pie cuadrado
han cambiado negativamente y substancialmente para todos los rangos (con una
media de -3.6% para los últimos 10 años y una media de -4.6% para los últimos 3
años). Un dato curioso es que en los últimos 3 años Abreu solo reporta una
venta de más de $500,000. O sea que, adiós a los casos Jumbos en Caguas!
Como ya les
comenté en el blog al que me referí anteriormente, basado en lo que les he
presentado, no hay que ser un genio de la economía para pronosticar que los
valores de los bienes raíces van a seguir bajando durante los próximos años.
¿Cuáles son, entonces, los retos y cuáles son
las oportunidades? Veamos:
Retos
1. El reto mayor consiste en revertir las tendencias en
los 6 determinantes que afectan el valor de los bienes raíces y especialmente
en las residencias.
2. Trabajar con las propiedades obsoletas en los usos o
que hay una sobre-oferta sobre todo en sectores como los bienes raíces
comerciales, oficinas, e industriales. También con las residencias.
3. Mantener un ambiente de estabilidad política (Según me
comentó un Corredor de Bienes Raíces, la inestabilidad política quita la confianza
al que necesita adquirir una propiedad).
4. Incentivar la agricultura.
5. Atemperar los reglamentos en los condominios para
facilitar las rentas a corto plazo especialmente en las áreas con interés
turístico.
6. Los desarrolladores tienen que pensar en cómo ofrecer
un mejor producto a un mejor precio por pie cuadrado. Esto representa un gran
reto.
Oportunidades
1. Oportunidades para inversionistas con capital.
2. Oportunidades para comprar, arreglar, y vender con
ganancias.
3. Mercado de rentas a corto plazo: tipo “airbnb”
4. Mercado de rentas a largo plazo que permitan subarrendar a corto plazo, tipo “airbnb” (puede pagar una renta más alta de lo que es típico).
5. Agricultura
6. El que tiene la capacidad para
comprar va a poder comprar una propiedad de más pies cuadrados por menos
dinero. Como el comprador tiene que pensar en lo que va a pasar con los valores
en los próximos años, su instinto le va a sugerir que debe comprar por los
menos por 12%, 15%, o quizás hasta 20% por debajo de los precios más recientes.
¿Hasta cuándo va a ser así? Esto va a depender de como los jugadores en el
mercado vean el ambiente económico y político de nuestra bella Isla de Puerto
Rico.
Hasta la
próxima semana!
Para más información, o solicitar una cotización llame al:
Migdoel Rodriguez, MAI, SRA, PE
Tasador de Bienes Raíces Lic. 646EPA, 201CG
25 Años de Experiencia, Pasado Presidente del Appraisal Institute Capítulo de Puerto Rico y el Caribe, Instructor de Cursos de Tasación
