Los valores de los bienes raíces estan bajando. Y ahora, ¿qué hacemos?

Los valores de los bienes raíces estan bajando.  Y ahora, ¿qué hacemos?

Este pasado martes 9 de mayo de 2017 la Cámara de Comercio de Puerto Rico celebró una conferencia con el tema de “Retos y Oportunidades en los Bienes Raíces en Puerto Rico”. En esta conferencia tuve el privilegio, representando a los tasadores en Puerto Rico, de participar como parte de un panel que incluía además un economista, un constructor, dos banqueros y un corredor. En el panel de cierre, junto con el Dr. Graham  A. Castillo Pagán, de Estudios Técnicos, Inc.,  tuve la oportunidad, de presentar mi punto de vista sobre cuáles son los retos y cuáles son las oportunidades en la industria de los bienes raíces. Mi presentación incluyó los 6 determinantes del valor de los bienes raíces que ya le presenté en mi blog del 13 de abril de 2017 y seguí con una serie de gráficas y tablas en los que presento mi análisis en las tendencias de unas 4,439 ventas comparables para los últimos 10 años en el Municipio de Autónomo de Caguas. Las ventas comparables fueron obtenidas en el servicio de comparables que todos conocemos como “Abreu”. Escogí el municipio de Caguas para hacer el análisis porque considero que Caguas es un municipio en el que hay de todo y que lo considero un buen representante de lo que pasa en todo Puerto Rico en cuanto a bienes raíces se refiere. Luego terminé con mi opinión sobre los retos y oportunidades en la industria de los bienes raíces. A modo de refrescarle lo que yo creo que son los 6 determinantes del valor de los bienes raíces se los presento nuevamente a continuación con una idea de donde estamos en cada uno de ellos. 

•      Actividad económica: Pronóstico de -1.98% de crecimiento en la actividad económica para el 2017 y hasta -4.0% en los próximos años.

•      Cambio poblacional: En el 2016 la disminución fue de -1.8%. Se espera que esta tendencia siga en los próximos años.

•      Creación de empleos: Pronóstico de reducción de 14% ó 18,000 empleos en el gobierno en los próximos 5 años.

•      Ingreso disponible: Nuevos impuestos, reducción en las pensiones y pérdidas de capital de los bonistas locales afectarán negativamente el poder adquisitivo de todos los puertorriqueños.

•      Intereses en el mercado hipotecario: Los intereses hipotecarios aumentaron en el 2016. Los banqueros hipotecarios están esperando otros aumentos antes de que finalice el año 2017.

•      Inventario de propiedades: El inventario de propiedades reposeídas sigue aumentando.

Las primeras tres gráficas que presenté son las siguientes:

La siguiente tabla presenta en forma resumida la misma información de la gráfica de Precio o Dólares Por Pie Cuadrado, por rango de precios, tanto para los últimos 10 años como para los últimos 3 años también para el Municipio de Caguas.

Como podrán observar, durante los últimos 10 años los precios (dólares) por pie cuadrado han cambiado negativamente y substancialmente para todos los rangos (con una media de -3.6% para los últimos 10 años y una media de -4.6% para los últimos 3 años). Un dato curioso es que en los últimos 3 años Abreu solo reporta una venta de más de $500,000. O sea que, adiós a los casos Jumbos en Caguas!

Como ya les comenté en el blog al que me referí anteriormente, basado en lo que les he presentado, no hay que ser un genio de la economía para pronosticar que los valores de los bienes raíces van a seguir bajando durante los próximos años.

 ¿Cuáles son, entonces, los retos y cuáles son las oportunidades? Veamos:

Retos

1.      El reto mayor consiste en revertir las tendencias en los 6 determinantes que afectan el valor de los bienes raíces y especialmente en las residencias.

2.      Trabajar con las propiedades obsoletas en los usos o que hay una sobre-oferta sobre todo en sectores como los bienes raíces comerciales, oficinas, e industriales. También con las residencias.

3.      Mantener un ambiente de estabilidad política (Según me comentó un Corredor de Bienes Raíces, la inestabilidad política quita la confianza al que necesita adquirir una propiedad).

4.      Incentivar la agricultura.

5.      Atemperar los reglamentos en los condominios para facilitar las rentas a corto plazo especialmente en las áreas con interés turístico.

6.      Los desarrolladores tienen que pensar en cómo ofrecer un mejor producto a un mejor precio por pie cuadrado. Esto representa un gran reto.

Oportunidades

1.      Oportunidades para inversionistas con capital.

2.      Oportunidades para comprar, arreglar, y vender con ganancias.

3.      Mercado de rentas a corto plazo: tipo “airbnb”

4.      Mercado de rentas a largo plazo que permitan subarrendar a corto plazo, tipo “airbnb” (puede pagar una renta más alta de lo que es típico).

5.      Agricultura

6.      El que tiene la capacidad para comprar va a poder comprar una propiedad de más pies cuadrados por menos dinero. Como el comprador tiene que pensar en lo que va a pasar con los valores en los próximos años, su instinto le va a sugerir que debe comprar por los menos por 12%, 15%, o quizás hasta 20% por debajo de los precios más recientes. ¿Hasta cuándo va a ser así? Esto va a depender de como los jugadores en el mercado vean el ambiente económico y político de nuestra bella Isla de Puerto Rico.

Hasta la próxima semana!

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Migdoel Rodriguez, MAI, SRA, PE

Tasador de Bienes Raíces Lic. 646EPA, 201CG

25 Años de Experiencia, Pasado Presidente del Appraisal Institute Capítulo de Puerto Rico y el Caribe, Instructor de Cursos de Tasación