Los valores de los bienes raíces estan bajando. Y ahora, ¿qué hacemos?

Los valores de los bienes raíces estan bajando.  Y ahora, ¿qué hacemos?

Este pasado martes 9 de mayo de 2017 la Cámara de Comercio de Puerto Rico celebró una conferencia con el tema de “Retos y Oportunidades en los Bienes Raíces en Puerto Rico”. En esta conferencia tuve el privilegio, representando a los tasadores en Puerto Rico, de participar como parte de un panel que incluía además un economista, un constructor, dos banqueros y un corredor. En el panel de cierre, junto con el Dr. Graham  A. Castillo Pagán, de Estudios Técnicos, Inc.,  tuve la oportunidad, de presentar mi punto de vista sobre cuáles son los retos y cuáles son las oportunidades en la industria de los bienes raíces. Mi presentación incluyó los 6 determinantes del valor de los bienes raíces que ya le presenté en mi blog del 13 de abril de 2017 y seguí con una serie de gráficas y tablas en los que presento mi análisis en las tendencias de unas 4,439 ventas comparables para los últimos 10 años en el Municipio de Autónomo de Caguas. Las ventas comparables fueron obtenidas en el servicio de comparables que todos conocemos como “Abreu”. Escogí el municipio de Caguas para hacer el análisis porque considero que Caguas es un municipio en el que hay de todo y que lo considero un buen representante de lo que pasa en todo Puerto Rico en cuanto a bienes raíces se refiere. Luego terminé con mi opinión sobre los retos y oportunidades en la industria de los bienes raíces. A modo de refrescarle lo que yo creo que son los 6 determinantes del valor de los bienes raíces se los presento nuevamente a continuación con una idea de donde estamos en cada uno de ellos. 

•      Actividad económica: Pronóstico de -1.98% de crecimiento en la actividad económica para el 2017 y hasta -4.0% en los próximos años.

•      Cambio poblacional: En el 2016 la disminución fue de -1.8%. Se espera que esta tendencia siga en los próximos años.

•      Creación de empleos: Pronóstico de reducción de 14% ó 18,000 empleos en el gobierno en los próximos 5 años.

•      Ingreso disponible: Nuevos impuestos, reducción en las pensiones y pérdidas de capital de los bonistas locales afectarán negativamente el poder adquisitivo de todos los puertorriqueños.

•      Intereses en el mercado hipotecario: Los intereses hipotecarios aumentaron en el 2016. Los banqueros hipotecarios están esperando otros aumentos antes de que finalice el año 2017.

•      Inventario de propiedades: El inventario de propiedades reposeídas sigue aumentando.

Las primeras tres gráficas que presenté son las siguientes:

La siguiente tabla presenta en forma resumida la misma información de la gráfica de Precio o Dólares Por Pie Cuadrado, por rango de precios, tanto para los últimos 10 años como para los últimos 3 años también para el Municipio de Caguas.

Como podrán observar, durante los últimos 10 años los precios (dólares) por pie cuadrado han cambiado negativamente y substancialmente para todos los rangos (con una media de -3.6% para los últimos 10 años y una media de -4.6% para los últimos 3 años). Un dato curioso es que en los últimos 3 años Abreu solo reporta una venta de más de $500,000. O sea que, adiós a los casos Jumbos en Caguas!

Como ya les comenté en el blog al que me referí anteriormente, basado en lo que les he presentado, no hay que ser un genio de la economía para pronosticar que los valores de los bienes raíces van a seguir bajando durante los próximos años.

 ¿Cuáles son, entonces, los retos y cuáles son las oportunidades? Veamos:

Retos

1.      El reto mayor consiste en revertir las tendencias en los 6 determinantes que afectan el valor de los bienes raíces y especialmente en las residencias.

2.      Trabajar con las propiedades obsoletas en los usos o que hay una sobre-oferta sobre todo en sectores como los bienes raíces comerciales, oficinas, e industriales. También con las residencias.

3.      Mantener un ambiente de estabilidad política (Según me comentó un Corredor de Bienes Raíces, la inestabilidad política quita la confianza al que necesita adquirir una propiedad).

4.      Incentivar la agricultura.

5.      Atemperar los reglamentos en los condominios para facilitar las rentas a corto plazo especialmente en las áreas con interés turístico.

6.      Los desarrolladores tienen que pensar en cómo ofrecer un mejor producto a un mejor precio por pie cuadrado. Esto representa un gran reto.

Oportunidades

1.      Oportunidades para inversionistas con capital.

2.      Oportunidades para comprar, arreglar, y vender con ganancias.

3.      Mercado de rentas a corto plazo: tipo “airbnb”

4.      Mercado de rentas a largo plazo que permitan subarrendar a corto plazo, tipo “airbnb” (puede pagar una renta más alta de lo que es típico).

5.      Agricultura

6.      El que tiene la capacidad para comprar va a poder comprar una propiedad de más pies cuadrados por menos dinero. Como el comprador tiene que pensar en lo que va a pasar con los valores en los próximos años, su instinto le va a sugerir que debe comprar por los menos por 12%, 15%, o quizás hasta 20% por debajo de los precios más recientes. ¿Hasta cuándo va a ser así? Esto va a depender de como los jugadores en el mercado vean el ambiente económico y político de nuestra bella Isla de Puerto Rico.

Hasta la próxima semana!

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Migdoel Rodriguez, MAI, SRA, PE

Tasador de Bienes Raíces Lic. 646EPA, 201CG

25 Años de Experiencia, Pasado Presidente del Appraisal Institute Capítulo de Puerto Rico y el Caribe, Instructor de Cursos de Tasación

¡Ay! Estos Pozos Sépticos.

¡Ay! Estos Pozos Sépticos.

En una inspección que hice esta semana en un barrio de  Las Piedras me encontré con una casa que fue construida por lo menos hace 23 años. La edad la estoy estimando basado en que el vendedor, a quién voy a asignarle el nombre de Don Pepe,  me dijo que vivió muy feliz junto a su familia durante ese tiempo. La casa está ubicada en un solar precioso lleno de árboles frutales y con una cabida de casi 3,000 metros cuadrados. Mientras inspeccionaba la propiedad la esposa de Don Pepe estaba compartiendo con varias amigas en un precioso “gazebo” que tenía una barra en la que según me contó Don Pepe hicieron muchas fiestas y actividades familiares.

Cuando fui a inspeccionar el pozo séptico me percaté de que el pozo era prácticamente nuevo. Cuando le pregunté a Don Pepe si esto era así la cara se le puso un poco triste y me contestó que sí, que el pozo era nuevo y que le había costado unos $3,500. Cuando le pregunté por qué tuvo que hacer un pozo nuevo señaló hacia el gazebo y me contestó que el que lo construyó le recomendó que para aprovechar la tapa del pozo y economizarse unos dólares lo mejor era hacer el gazebo encima del pozo. Don Pepe, por desconocimiento, estuvo de acuerdo y así se hizo. Posiblemente en aquel momento se ahorró unos $250 a $300. ¡Suficiente como para pagar la primera fiesta en el nuevo gazebo!

Cuando Don Pepe fue a vender la casa hace un par de meses el Corredor de Bienes Raíces, muy profesionalmente le informó que para que el caso cumpliera con los requisitos FHA tenía que hacer un pozo séptico nuevo y llenar de tierra el que estaba debajo del gazebo. El contratista que le hizo el pozo le cotizó $3,500. Más de 10 veces lo que se ahorró construyendo el gazebo encima del pozo séptico. ¡Ay Bendito!

Cuando una vez consulté a un buen amigo, Ingeniero y Contratista, sobre un área de almacenamiento que había encima de un pozo séptico este me informó que encima de un pozo séptico no se puede construir “nada”. Mi amigo me advirtió que ni se pensará en una construcción con instalación eléctrica ya que una chispa eléctrica podía causar una explosión. El Ingeniero me explicó que el material que se acumula en el pozo produce gases que tienen características explosivas. Cuando le pregunté si el pozo se podía construir debajo del “driveway” o en la entrada a la marquesina por donde pasaban los automóviles, el Ingeniero no me quiso ni siquiera contestar a la pregunta.

Recomendaciones, vaya a vender o no su casa, mantenga el pozo séptico limpio y no almacene nada encima del mismo. Ni siquiera lo use para poner tiestos con flores! Asegure que tiene sus dos tapas, o el equivalente en tubos plásticos,  la del pozo séptico y la del filtrante visibles y funcionales. Algo que todos los tasadores en Puerto Rico le vamos a agradecer es que no cubra el pozo séptico con grama. A la hora de hacer una tasación es necesario que el pozo esté visible y que se pueda apreciar, aunque sea visualmente, si el pozo está funcionando bien. Cuando lo vaya a construir asegure que cumple con las distancias de la estructura principal y de las colindancias requeridas por el reglamento de construcción vigente. Estas distancias son, típicamente 5 pies de distancia de la residencia principal y 10 pies de las colindancias del solar. En algunos casos, como en los casos Rural, se aceptan 3 pies de la estructura y 5 pies de las colindancias.

En resumen, cuando alguien le sugiera aprovechar la tapa del pozo séptico para hacer un buen gazebo, un almacén, o un corral para el perro, invítelo a un buen vino en la terraza o en la sala de su casa, y le dice que encima de un pozo séptico no se construye “NADA”.

Para más información sobre los pozos sépticos los refiero a un buen artículo que publicó el Dr. Rafael F. Davila, especialista en Ingeniería Agrícola y que estoy incluyendo en www.facebook.com/appraisaladvisorsgroup. Pueden comunicarse con el Dr. Rafael F. Dávila, en su oficina en el Jardín Botánico Sur  de la Extensión Experimental Agrícola de La Universidad de Puerto Rico. Esto claro está, después de que la huelga en la Universidad se lo permita.

¡Ay! Esos pozos sépticos.  

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Migdoel Rodriguez, MAI, SRA, PE

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25 Años de Experiencia, Pasado Presidente del Appraisal Institute Capítulo de Puerto Rico y el Caribe, Instructor de Cursos de Tasación

6 Determinantes del Valor de los Bienes Raíces

6 Determinantes del Valor de los Bienes Raíces

Esta semana me preguntaron, Migdoel, a la luz de lo que acontece en Puerto Rico ¿qué tú crees que va a pasar con los valores de los bienes raíces en el futuro cercano? ¿Qué oportunidades y que retos podemos esperar? ¿Cómo contestar esas preguntas? Para contestar estas preguntas los tasadores vamos a los fundamentos. El valor de los bienes raíces depende de las fluctuaciones en sus 6 determinantes, a saber:

Actividad económica,
Cambio poblacional,
Creación de empleos,
Ingreso disponible,
Intereses en el mercado hipotecario,
Inventario de propiedades.

El pronóstico para Puerto Rico es que en el próximo año vamos a enfrentar un cambio negativo de -1.98% en la actividad económica.

En el 2016 tuvimos un decrecimiento, según el Censo Federal, de -1.8%. Según los demógrafos vamos a seguir perdiendo población.

Hoy en uno de los rotativos del país se publica que el gobierno en los próximos 5 años tiene que reducir su número de empleados en un 14%, o sea, unos 18,000 empleos.

La imposición de nuevos impuestos, especialmente si se aumentan los impuestos sobre la propiedad, va a seguir afectando negativamente el ingreso disponible.

Los intereses hipotecarios aumentaron para el final del año 2016 y se espera que durante este año también aumenten.

El inventario de propiedades reposeídas, tanto residenciales como comerciales también está aumentando.

Con este panorama,  creo que usted puede estar de acuerdo conmigo en que no hay que ser un premio nobel en economía para concluir que los valores de los bienes raíces van a seguir bajando en el futuro cercano.

Es claro que el desafío, el reto, va a consistir en que en Puerto Rico podamos cambiar la tendencia en aquellas cosas que más o menos podamos afectar positivamente tales como la tasa de crecimiento económico, la creación de empleos y el mejoramiento de la calidad de vida para que se pueda revertir la disminución en población. Con relación a los intereses hipotecarios podemos hacer muy poco. Pero no hay duda de que todo lo que impacte positivamente los otros determinantes hace que el riesgo en los préstamos hipotecarios sea menor, lo que a su vez ayuda a reducir su impacto en las tasas de interés.

¿Las oportunidades? Entre estas está el mercado de rentas residenciales y comerciales. También está el "flipping" de propiedades, o sea, la compra de propiedades reposeídas y que están en regulares o malas condiciones, la reparación de estas y la venta con una ganancia que pague el esfuerzo y el riesgo.

Por lo demás, yo me mantengo positivo. Todos los días en mi oficina interactuamos con profesionales en los bienes raíces que han reenfocado sus negocios y están creciendo y teniendo mucho éxito. ¡Aprendamos de ellos!

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El CRIM Necesita Una Re-Ingeniería Total

El CRIM Necesita Una Re-Ingeniería Total

En Puerto Rico se está hablando de cambios a la Ley del CRIM y de retasación de los bienes inmuebles (residencias, comercios, y terrenos). En mi opinión lo que necesita el CRIM  es una re-ingeniería total para eliminar la ineficiencia, la inequidad y la injusticia.

Los municipios son los que  imponen y recogen este impuesto, pero el método  resulta arcaico. Actualmente para establecer el valor contributivo se utiliza un método parecido al “Método de Costos”, uno de los tres métodos que utilizan los tasadores de bienes raíces, aunque usando tablas desarrolladas en el año 1950 y que fueron revisadas al 1957.

Según información publicada por el CRIM,  hay aproximadamente 1,400,000 propiedades de las cuales hay unas 140,000  sin tasar debido a la ineficiencia en los procesos.

Los procesos ineficientes junto al método de valoración arcaico, promueven la inequidad y  la injusticia contributiva. No importa si el valor de una propiedad aumenta o disminuye, la base para propósitos de contribuciones permanece igual. Las propiedades no tasadas no están pagando el impuesto que le corresponde.  Esto es injusto ya que la carga contributiva recae sobre menos contribuyentes.

Hay que mencionar también que en Puerto Rico, el CRIM tiene un sistema cerrado en el que solo los que trabajan en el CRIM entienden.

Ante este panorama los administradores del CRIM deben estar motivados a desarrollar e implantar políticas para modernizar sus procedimientos, evitar la inequidad, la ineficiencia y promover la justicia.

La tasación que sirve de base para estimar la contribución sobre la propiedad inmueble debe utilizar métodos modernos utilizando técnicas automatizadas y que produzcan resultados con una precisión y un nivel adecuado de confiabilidad estadística.

Para eliminar los problemas de  inequidad,  injusticia, mejorar la eficiencia es urgente que:

1.   Se valore los bienes raíces al valor de mercado utilizando técnicas de tasación en masa que agilicen el proceso y que permitan hacer una revisión según sea necesario, tomando en consideración las fluctuaciones de los mercados de los bienes raíces,  los que se ven afectados también por la toma de decisiones a nivel municipal.  Esto aseguraría una distribución de la carga contributiva más justa.

2.      Se redacte un procedimiento claro que oriente y ayude a los ciudadanos a entender los métodos utilizados por el CRIM para valorar los bienes raíces. Para un ejemplo de esto vaya al portal: http://dor.myflorida.com/dor/property/taxpayers/.

3.      Se redacte una carta de derechos del contribuyente. En los casos en que haya desacuerdo con el valor en el mercado estipulado por el CRIM, esa carta debe  garantizar el derecho del contribuyente para contratar a un tasador licenciado para “retar” la tasación hecha por el CRIM.

Los Tasadores en Puerto Rico están entre los mejores preparados y más competentes del mundo. Esta clase profesional podría ser de gran utilidad tanto en la re-ingeniería del CRIM como para servir de consultores para los contribuyentes. ¡Vamos a utilizarlos!

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Los 7 Servicios más importantes que puede brindar un tasador

¿Cuáles Son Los 7 Servicios Más Importantes Que Nos Puede Brindar Un(a) Tasador(a) de Bienes Raíces?

Todos tenemos una idea de que necesitamos un(a) tasador(a) a la hora de vender, comprar o refinanciar una residencia, o cualquier otro bien raíz.  Sin embargo, estas no son las únicas circunstancias en las que hace falta el trabajo de un tasador(a).  Pero ¿qué es un(a) tasador(a) de bienes raíces y cuáles son algunos de los servicios que este(a) nos puede prestar? Un tasador(a) o evaluador(a) de bienes raíces es un(a) profesional cualificado(a) para emitir una opinión sobre cuánto vale un bien raíz. Los siguientes son 7 formas en que un(a) Tasador(a) nos puede ayudar:

1.      Orientarnos en cuanto a que mejoras hacerle a una residencia de forma que esta aumente el valor y que no perdamos el dinero invertido.

2.      Ayudarnos a establecer el precio de venta o de compra de una residencia o cualquier otro bien raíz.

3.      Ayudarnos a determinar en cuánto alquilar un bien raíz (residencia, comercio, edificio industrial o tierra vacante).

4.      Ayudar a un banco a evaluar la colateral para un préstamo hipotecario.

5.      Ayudarnos a estimar el valor de los bienes raíces heredados permitiendo así que estos se puedan repartir o disponer en forma justa y adecuada.

6.      En casos de divorcios muchas veces una tasación puede asegurar que los bienes gananciales se dividen de forma justa e imparcial, y

7.      En casos de expropiación por el gobierno, municipal o estatal, una tasación por un Tasador(a) Licenciado(a) nos puede ayudar a establecer el valor justo para propósitos de la compensación que vamos a recibir por el bien raíz expropiado.

Los tasadores en Puerto Rico están considerados como una de las clases profesionales mejor preparadas en el mundo entero. ¡Use sus servicios y se evitará muchos problemas y pérdida de tiempo a la misma vez que se ahorra mucho dinero!

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Cómo aumentar el valor de tu casa

3 Consejos Sencillos para Aumentar el Valor de tu Casa . 

¡Hasta un 20%!

¿Vas a vender tu casa? Estos tres consejos le pueden ayudar a aumentar el valor de tu propiedad y a conseguir el precio más alto.

1.    Haz las reparaciones y trabaja en el mantenimiento atrasado o diferido incluyendo pintura. Hacer esto puede cambiar la clasificación de la condición de “Fair” a “Average”, de “Average” a “Good”, o de “Good” a “Excellent” que hace el tasador. Este mantenimiento puede representar un aumento de hasta 15% en el valor que, en una casa en el rango de precio de $100,000 puede representar unos $15,000.
2.   Trabaja los puntos que llaman la atención en una casa. Por ejemplo, cambia las puertas de entrada a la casa por puertas de madera sólida que estén bien lijadas y pintadas. O has un cambio de fachada sencillo pero que sea más moderno y atractivo. Esto influye en lo que se conoce en las tasaciones como “design and appeal” y puede representar hasta un 5%.
3.     Consulta un tasador de bienes raíces. Los tasadores en Puerto Rico forman una clase profesional con miembros que están entre los mejores preparados del mundo entero.

Recuerda, vender tu casa es un paso muy importante. 

¡Invierte un poquito y gana mucho!

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Por: Migdoel Rodriguez, MAI, SRA, PE

Tasador de Bienes Raíces Lic. 646EPA, 201CG

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